借地契約終了時の建物買取請求権

建物買取請求とは、借地契約が借地人による契約不履行など、借地人の都合ではない理由で終了した場合に、賃借人が賃貸人に対し建物を買い取ってもらうことです。

造作買取請求とは、賃貸借契約継続中に、賃借人が賃借物に取り付けたもの(造作)を、賃貸人に買い取ってもらうことです。

借地契約が期間満了により終了し土地を返還する場合、本来であれば土地上の建物を取り壊して返還すべきということになりそうですが、それではあまりにも不経済です。とはいえ、賃貸人が、賃借人の所有していた建物をただで利用できるとすれば、賃借人の犠牲の下で賃貸人が合理的な理由もなく利益を受けることになりますから、不公平な結果となります。

そこで、認められたのが、賃借人による建物買取請求権です。

この権利を賃借人が行使した時点で、賃貸人との間で建物についての売買契約が成立してしまいます。しかも、建物買取請求権は、特約により排除することができません。

建物買取請求権は、賃借人の利益を守る、非常に強力な権利といえます。

なお、実際には、賃貸借期間が満了しても賃貸人は容易に更新を拒絶することはできず、借地権は事実上、半永久的な権利といっても差し支えがないほどに、強力な権利です。

 

建物買取請求権における「時価」とは?

建物買取請求権における「時価」は建物を取り壊した場合の動産としての価格ではなく、建物が現存するままの状態における価格であって、敷地の借地権の価格は加算すべきではないが、この建物の存在する場所的環境は参酌すべきとされています(最高裁昭和35年12月20日判決)。

 

借家人の造作買取請求権とは何ですか?

造作とは、借家人が建物に取り付けたもので、建物をより使いやすくするものをいいます。例えば、畳、ガラス戸、雨戸、ふすま、障子、電気・ガス・水道の設備、飾戸棚などがあります。エアコンなど取り外しができるものは造作にはなりません。

賃貸人の同意を得て取り付けた造作であれば、賃借人の契約不履行によらずに契約が終了した後、賃借人は賃貸人に対し買取を請求することができます。買取価格は当該造作の客観的な時価ということになります。

ただし、造作買取請求権は特約により排除されてしまいますので、契約書を最初によく確認しておく必要があります。



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