借地・借家トラブル

建物の賃貸借契約が終了したのですが、賃貸人から原状回復を求められており、もしやらない場合は、代わりに自分がやって敷金から差し引くといわれています。原状回復はどの程度する必要があるのでしょうか。

原状回復とは、借りた当時の状態まで戻すことではなく、通常の使い方をしていて生じた損耗等は、賃借人が復旧する必要はありません。

原状回復の内容

国土交通省が発表したガイドラインによると、賃借人が負担しなければならない現状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物の価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」とされています。

つまり、通常の使用による自然損耗等の修繕は、賃借人の原状回復義務には含まれないのです。原状回復とは、賃借人が借りた当時の状態に戻すという意味ではありません。

例えば、賃貸人から、壁紙（クロス）の張り替え、畳の表替え、床の張り替え、天井の塗り替え等を求められても、基本的には賃借人はこれに応じる必要はありません。

賃貸人の中には、これらの費用を敷金から差し引き、甚だしくは、さらに不足分を賃借人に請求できるのが当たり前と考えている人も多いようですが、そのような請求に応じる必要がないことはもちろん、堂々と敷金の返還を請求すればよいのです。

敷金から原状回復費用を差し引かれてしまったときの対処方法

まず、賃借人の原状回復義務の範囲に含まれるか否かを確認しましょう。

もし、義務に含まれないものなのに、敷金から控除していた場合は、文書により返還を請求します。これに応じない場合は、民事調停や少額訴訟等の申立てを検討します。

返還請求額が少額で、あまりコストをかけたくないという場合でも、その事情は賃貸人も同じであるため、早期且つ任意に返還を受けられるケースもあります。

アパートの一室を借りており、このたび退去することになったのですが、大家さんが、原状回復に費用がかかるなどといって敷金を返してくれません。どうしたらよいでしょうか。

まず、賃貸人（大家）から、敷金から控除したとする費用の明細を取り寄せ、各項目が、敷金から控除できるものかを国土交通省のガイドラインから確認します。その上で文書等により敷金の返還を請求しましょう。

敷金から差し引かれる補修費用等にはどのようなものがあるか？

敷金とは、賃料の不払い、賃借物の損耗・損壊など、賃貸借契約期間中に生じた賃借人の債務不履行を担保するために、賃借人が賃貸人に対して差し入れておく金銭のことで、保証金の一種です。建物明渡時に残額があれば返還されます。

あくまでも「賃借人の債務不履行を担保するもの」なので、普通の使い方をしていて、自然に汚れたり、壊れたりした場合は、もともと賃借人が負担する必要はありません。そのような自然損耗等に対しては、月々支払っている賃料により賄われていると考えられるからです。

実務上は、賃借人が負う原状回復義務の範囲に関してトラブルが生じることが多いため、国土交通省が原状回復に関するガイドラインを策定、公表しています。

このガイドラインには法的拘束力がありませんが、裁判所も基本的にはこのガイドラインを尊重しながら原状回復義務の範囲を定め判断しているのが実情です。

よくある例として、賃貸人側は、壁紙（クロス）の張り替え費用などを賃借人に負担させようとしますが、通常、賃借人が負担する必要のないものです。

敷金を返還してもらうための方法

ガイドラインに基づいて、返還を強く求めても埒が明かない場合は、まず内容証明郵便により返還を求めるのが一般的です。

敷金返還請求する場合のひな型を参考までに揚げておきます。

もちろん、ご本人名義の文書でもいいのですが、弁護士に依頼し、弁護士名で送付した方が、後日の裁判沙汰を警戒して、相手方としても任意に支払いをする可能性が高くなります。

それでも返還に応じない際は、費用対効果や心情的な部分も考慮し、少額訴訟か、民事調停の申立てを検討します。

弁護士に依頼すると･･････

賃貸人側が敷金の返還請求に応じない場合でも、弁護士が代理人として介入することにより、賃貸人側が紛争の長期化を嫌って支払いに応じてくるケースもあります。

弁護士費用のご負担も考慮に入れた解決方法を検討、ご提案いたしますので、お悩みの際は、高木光春法律事務所にご相談ください。

建物を借りるときの初期費用として、保証金を支払うよういわれているのですが、保証金とはどのようなものですか。敷金とはどのように異なるのですか。

賃貸借契約期間中に、賃料の不払い、賃借物の損耗・損壊など、賃借人に債務不履行があった場合、保証金から差し引かられることになり、その意味では敷金と同様の機能を果たします。ただし、保証金は「建設協力金」などと称して授受されることもあり、賃貸人が変更になった場合に敷金とは扱いが異なることになるので注意が必要です。また、保証金については、償却の定めがあったり、返還時期について特別の定めを置く場合があります。

保証金が使われる場合

近年では、特に事業用の建物では、敷金ではなく、保証金として一定の金銭の授受をすることが増えています。

保証金は、賃貸借契約期間中に、賃料の不払い、賃借物の損耗・損壊など、賃借人に債務不履行があった場合に、損害分に充当されることになり、その点では敷金と同様の機能を果たしますが、敷金とは異なる趣旨で授受されることもあるので注意が必要です。

すなわち、保証金は、「建設協力金」などと称して授受されることがあります。

この「建設協力金」とは、例えば地主がビルを建設する際に、その建設資金の全部を自己資金や銀行からの借り入れだけで賄うのではなく、テナントから一部を借り受けて費用に充てようとする際の金銭のことです。

このような性質であるため、担保というよりは賃借人からの「借入金」なのですが、金利の定めを置かずに授受されることも多く、賃貸人にはかなり有利な仕組みになっています。

このような性質の保証金については、返済期限を「明渡時」ではなく、「７年」とか「１０年」と定めることもあります。しかも、期限時に一括で返還するのではなく、長期の分割払いとするケースが多いのです。

このような保証金の場合、敷金ともっとも大きな違いが生じるのは、賃貸人が変わった場合です。

敷金を差し入れた場合には、賃貸人が変わった場合でも、賃借人は明渡後、新賃貸人に対して敷金の返還を求めることができます。これに対して、建設協力金としての保証金の場合は、実質的な性格が貸金であるため、賃貸人が変わった場合でも、旧賃貸人に対して返還を求めなければなりません。

賃借人の債務不履行を担保するという機能は一緒でも、実質的な性格や、それによって賃貸人変更後の取扱いが異なるという点には注意が必要です。

保証金の「償却」とは

保証金の場合、契約更新時や契約終了時に、何割かを「償却する」と定められることがあります。

ここでの「償却」という言葉は、要するに「返さなくてもよくなる」という意味で用いられています。よほど賃借人に不利な条件でなければ、このような特約も有効として取り扱われます。

敷金とは、賃料の不払い、賃借物の損耗・損壊など、賃貸借契約期間中に生じた賃借人の債務不履行を担保するために、賃借人が賃貸人に対して差し入れておく金銭のことです。

敷金は、建物明渡時に残額があれば返還されます。

もっとも、実務上は、賃借人が負う原状回復義務の範囲に関してトラブルが生じることが多いため、国土交通省が平成１０年３月に取りまとめた原状回復に関するガイドラインを策定、公表しています。

このガイドラインには法的拘束力がありませんが、裁判所も基本的にはこのガイドラインを尊重しながら原状回復義務の範囲を定め判断しているのが実情です。

礼金とは、賃貸借契約時に賃借人が賃貸人に対しお礼として支払う金銭のことで、契約終了後も、返還されないものです。

第二次世界大戦後の住宅不足のときに、立場の弱かった借主が、貸してもらいたい一心で、契約させてもらうお礼として賃貸人に支払った金銭の名残です。現在ではむしろ住宅過剰となっていますから、礼金０を売りにしている賃貸建物も多く見受けられます。

建物の性質等によりますが、概ね賃料１、２か月分であることが多いといえます。