現在、借地上に建物を所有し居住していますが、だいぶ老朽化が進んできたので、建て替えか、増改築をしたいと思っています。どのような手続きを踏む必要があるでしょうか。
借地契約の場合、契約上、建替え・増改築には賃貸人の承諾を要するとされていることがほとんどです。その場合、賃貸人の承諾を得るため、交渉を行う必要があります。
地主の承諾は必要か？
借地契約には、「賃借人は、賃貸人の承諾なしに増改築をしてはならない」という条項が定められているのが一般的です。
賃貸人としては、自由に借地人が建替え・増改築を行えるとすれば、それだけ賃貸人自身による土地利用が妨げられ、借地権を強固なものとしてしまうからです。
もっとも、建物はいずれは古くなりますし、長い年月の間には、家族が増えて手狭になったり、家族の介護の必要性等から間取りや仕様を大きく変える必要が生じることもあります。
借地人としては、一切、建替え・増改築ができないとすると大変困ったことになります。
そこで、賃借人側が承諾料の支払いを提示し、賃貸人との間で合意を取り付け、建替え・増改築を行うのが通常です。
地主の承諾が得られない場合の対処方法
建替えや増改築をしたいのに、賃貸人がこれに承諾しない場合、「借地非訟手続」という制度を利用します。これは、裁判所に、「地主の承諾に代わる許可」を求めるものです。
申立てにあたっては、増改築の種類、規模、構造、使用の目的、借地権の対象土地、現存する建物、増改築部分のそれぞれの位置、形状及び相互の関係を示す図面などの記載、あるいは資料を添付する必要があります。
また、申立ては、増改築を始める前に行う必要があります。
裁判所は、さまざまな事情を考慮し、相当と認めるときは、「地主の承諾に代わる許可」を賃借人に与えます。
ただし、その際には、いわば承諾料に代わるものとして、賃貸人に対する一定額の金銭の支払いが命じられるのが通常です。
弁護士に依頼すると･･････
高木光春法律事務所では、賃借人の方の代理人として交渉を行うほか、必要に応じて借地非訟手続を申し立て、建替え・増改築の目的を達成します。
賃貸人との交渉が難航している場合などは、ぜひ一度、高木光春法律事務所にご相談ください。
