借地・借家トラブル

法律相談料

書面作成料

内容証明や、訴状、答弁書などの書面作成のご依頼をお受けした場合の弁護士費用です。
法律相談の結果、書面作成のご依頼をお受けする場合、法律相談料は別途いただきません。
書面作成の後、事件のご依頼をお受けした場合（例：答弁書の作成のみを依頼したが、その後、代理業務を依頼することになった場合等）、受任事件の着手金は、書面作成料を差し引いた額とさせていただきます。

借地借家紛争の依頼

明渡請求事件（消費税別）

明渡を求める場合（貸主側）も、求められている場合（借主側）も、上記の表によります。
事案の難易、予想される事務量・解決までにかかる時間等を考慮し、適正妥当な範囲の費用をご提案いたします。
交渉・調停に引き続き、裁判を受任する場合、別途着手金をいただくのではなく、差額分（100,000円＋税～）を追加でお支払いいただく形になります。ご依頼の範囲（交渉、調停、裁判）や、報酬金の発生条件については、契約時に十分な協議を行い、明示いたします。

金銭請求に関する依頼（消費税別）

承諾料、更新料についての依頼（消費税別）

承諾料、更新料の支払を求める場合（貸主側）も、求められている場合（借主側）も、上記の表によります。
着手金については、事案の難易、予想される事務量・解決までにかかる時間等を考慮し、適正妥当な範囲の費用をご提案いたします。
交渉・調停に引き続き、裁判を受任する場合、別途着手金をいただくのではなく、差額分（100,000円＋税～）を追加でお支払いいただく形になります。ご依頼の範囲（交渉、調停、裁判）や、報酬金の発生条件については、契約時に十分な協議を行い、明示いたします。
「経済的利益」とは、貸主側の場合、現に支払いを受けた金額、借主側の場合、弁護士の代理交渉により減額できたと考えられる金額をいいます。

マンションを借りていましたが、先日、賃貸借契約が終了しました。賃貸人から原状回復を求められており、天井や壁紙の張り替えも求められていて、やらない場合は、賃貸人が自分でやって敷金から差し引くといわれています。原状回復はどの程度する必要があるのですか。

賃貸借契約は、一定の対価で一定期間目的物を貸与する契約なので、賃借人は、借りたマンションなどの目的物を保管する義務とともに、契約終了時に借りた時と同じ使用収益状態で返還する義務があります。
但し、原状回復とは、借りた当時の状態まで戻すことまでは含まれず、通常のしように伴う汚損や損耗等は、賃借人が回復する必要はありません。

原状回復の内容とは？

実務では、賃借人が負う原状回復義務の範囲に関して生じるトラブルが多いことから、国土交通省が策定した原状回復に関するガイドラインを尊重して原状回復義務の範囲が定められています。このガイドラインによると、賃借人が負担しなければならない原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物の価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」とされています。
つまり、通常の使用に伴う汚損や自然損耗等の修繕は、賃借人の原状回復義務には含まれません。具体的には、賃貸人から、天井や壁紙の張り替え、畳の表替え、床の張り替え等を求められても、基本的には賃借人はこれに応じる必要はありません。
但し、賃借人側の故意や過失による汚損や、通常の使用とはいえない用法による汚損は、原則としてその修繕費用を敷金から控除できるとされています。敷金が、このような理由で修繕に充てられた場合は、敷金の返還は請求できません。

敷金から原状回復費用を差し引かれてしまったときの対処方法

敷金から原状回復費用を控除された場合は、その費用が賃借人の原状回復義務の範囲に含まれるか否かを確認することが大切です。
もし、義務に含まれないものなのに、敷金から控除していた場合は、文書により返還を請求します。これに応じない場合は、民事調停や少額訴訟等の申立てを検討します。返還請求額が少額で、労力や費用をかけたくない場合もあると思いますが、賃貸人も同様なので、スムーズに返還を受けられる場合もあります。

高木光春法律事務所のサービス

賃貸人の中には、原状回復に要する費用は敷金からすべて充当し、尚且つ『不足分を賃借人に請求できると考えている人も少なくありません。そのため、賃借人が正当に権利を行使して敷金の返還を請求するのは難しい場合もあるでしょう。そのような場合に専門家である弁護士が間に入ることで、円滑な解決を目指すことができます。依頼者の事情やご要望に応じた最善の解決方法をご提案いたしますので、原状回復や敷金の返還でお悩みの際は、高木光春法律事務所にご相談ください。

アパートの一室を借りていましたが、このたび退去することになりました。しかし、大家さんが、原状回復に費用がかかるなどといって敷金を返してくれません。敷金を返してもらうにはどうしたらいいですか。

敷金とは、賃貸借契約で、賃借人が家賃を滞納したり、故意や過失で損害が生じたときに備えて、賃貸人が預かるお金のことを言います。このような性質から、原則として、家賃の不払いや損害等の債務がなければ、退居の際に全額が返還されます。
明け渡しの際に大家（賃貸人）が敷金を返してくれない場合は、まず、賃貸人から、敷金から控除したとする原状回復費用の明細を取り寄せましょう。そして、それらの費目が、敷金から控除できるものかを国土交通省のガイドラインから確認し、その上で文書等により敷金の返還を請求することになります。

敷金から差し引かれる補修費用等にはどのようなものがあるか？

敷金は、賃料の不払いや、明け渡し時に修繕費用が必要になる場合に備えて、貸主に預けるお金で、保証金の一種です。建物明渡時に残額があれば返還されます。
このように、敷金は「賃借人の債務不履行を担保するもの」なので、通常の使用方法による汚れや軽微な破損（自然損耗等）については、月々支払っている賃料により賄われていると考えられるので、賃借人が別途負担する必要はありません。
但し、賃借人が負う原状回復義務の範囲に関してトラブルが生じるケースは非常に多いのが実情です。そのため、実務では、国土交通省が原状回復に関するガイドラインを策定、公表しています。
このガイドラインには法的拘束力がありませんが、裁判所も基本的にはこのガイドラインを尊重しながら原状回復義務の範囲を定め判断しています。
具体的には、壁紙の張り替え費用などは賃借人が負担する必要はありません。

敷金を返還してもらうための方法

ガイドラインに基づいて、返還を強く求めても埒が明かない場合は、まず内容証明郵便により返還を求めるのが一般的です。以下に、敷金返還請求する場合のひな型を参考にあげておきます。

敷金返還請求書の文例

この請求書は、本人名義の文書でも構いませんが、弁護士名で送付した方が、後日の裁判沙汰を警戒して、相手方が任意に支払う可能性が高まります。請求書を送付してもなお返還に応じない場合は、費用や心理的負担を勘案して、少額訴訟か、民事調停の申立てを検討するとよいでしょう。

高木光春法律事務所のサービス

賃貸人側が敷金の返還請求に応じないケースや、必要以上に敷金から支払がされるケースは残念ながら少なくありません。このような場合には、弁護士が代理人として間にはいることで、賃貸人側が裁判沙汰に発展することを恐れて支払いに応じる場合もあります。弁護士費用や時間的労力など、依頼者の事情やご要望に応じた最善の解決方法をご提案いたしますので、お悩みの際は、高木光春法律事務所にご相談ください。

マンションを借りることになったのですが、礼金と敷金がかかります。そもそも、礼金や敷金とはなんですか。

敷金とは

敷金とは、賃料の支払いが滞った場合や、借りた家を返すときに修繕費用が必要になる場合に備えて、貸主に預けるお金のことをいいます。
賃貸借契約が終了し、家などを貸主に返したときに余ったお金があれば、貸主から借主に返してもらうことになります。家を明け渡す際に敷金で支払うことが必要となる修繕費用の範囲については、賃貸借契約書ではっきりさせておくことが必要です。
実務上は、賃借人が負う原状回復義務の範囲に関して生じるトラブルを防ぎ、紛争を解決するために、国土交通省が策定・公表した原状回復に関するガイドラインを尊重して、原状回復義務の範囲が判断されます。

礼金とはなんですか？

礼金とは、家を貸してもらうお礼として、賃借人から賃貸人に支払うお金のことをいいます。お礼のお金ですから、礼金は、返ってくることが予定されていません。戦後の住宅不足の際、立場の弱い賃借人が家を貸してもらうお礼として賃貸人に支払った金銭の名残ですが、住宅過剰の今日では、礼金０円を謳う賃貸建物も多くなっています。礼金の相場は、建物の性質等によりますが、概ね賃料１、２か月分と考えておくとよいでしょう。

保証金とはなんですか？

保証金とは、「建設協力金」などと称して授受されることもあり、敷金と礼金を兼ねたお金ということができます。賃貸借契約期間中に、賃料の不払い、賃借物の損壊など、賃借人に債務不履行があった場合に備えて賃貸人に預けるお金として、敷金と同様の機能を果たしますが、同時にお礼金としての側面も持ちます。したがって、契約終了時に礼金部分は返ってきませんが、敷金部分は家を明け渡した際に残額があれば戻ってことがあります。
保証金については、償却の定めがあったり、返還時期について特別の定めを置く場合があります。

保証金が使われる場合とは？

近年、事業用の建物を中心に、敷金ではなく、保証金として一定の金銭を賃貸人に預けるケースが増加しています。
保証金は、「建設協力金」などと称して授受されることがありますが、「建設協力金」とは、地主がビルを建設する際に、その建設資金の一部をテナントから借りて建設資金に充てる際の金銭のことをいいます。そのため、建設協力金としての保証金は、担保というよりは借入金に近い性質を有していますが、金利の定めなく授受されることも多く、賃貸人側から見ると有利に利用することができます。
また、このような性質の保証金の返済期限は、敷金のような「明渡時」ではなく、「１０年」等と期限を定め、支払方法も長期の分割払いとするケースが少なくありません。

保証金の場合、敷金との最大の違いは、賃貸人が変わった場合です。敷金の場合は、賃貸人が変わっても、賃借人は明渡後、新賃貸人に対して敷金の返還を求めることができます。他方、建設協力金としての保証金の場合は、実質的には貸金なので、賃貸人が変わった場合でも、旧賃貸人に対して返還を求めなければなりません。
このように、敷金と保証金には、機能や性質に大きな相違点があります。

保証金の「償却」とは？

保証金の場合、契約更新時や契約終了時に、何割かを「償却する」と定められることがあります。ここで言う「償却」とは「将来的に返さなくてもよい」という意味です。よほど賃借人に不利な条件でなければ、このような特約も有効なものとして取り扱われます。

高木光春法律事務所のサービス

高木光春法律事務所では、敷金・礼金・保証金に関するトラブルについても対応しています。これらの制度は、賃貸借契約の目的（住居用かビルなどの業務用か）や、地域的な慣習によっても異なる場合があります。不動産賃貸借に関して、敷金・礼金・保証金などのトラブルでお困りの際は、高木光春法律事務所にご相談ください。

借地上に家を構え、生活してきましたが、この度借地契約が満了することになりました。家族も増えたので、これを機会に借地契約を終了させたいと思っています。家はまだ十分使えるので、地主さんに買い取ってもらうことはできるでしょうか。

建物買取請求とは、借地契約が借地人による契約不履行以外の理由で終了した場合に、賃借人が賃貸人に対し建物を買い取ってもらうことをいいます。
造作買取請求とは、賃貸借契約の期間中に、賃借人が建物等の賃借物に取り付けたもの（造作）を、賃貸人に買い取ってもらうことをいいます。

借地契約が終了した場合、賃借人は借地を現状に戻して返還しなければならないのが原則です。しかし、この原則に基づいて土地上の建物を取り壊して返還しなければならないとすると、契約終了と同時にまだ使える建物を取り壊さなければならず、賃借人にとっても社会経済的にも大きな損失となります。他方で、賃貸人が、建物を無料で利用できるとすると、賃貸人に合理的な理由のない利益を受けさせることになります。
そこで、借地借家法では、借地契約に基づいて建物が建築された場合で、借地契約が更新されず終了する場合に、賃借人からの請求により、建物を時価で地主に買い取らせて建物を存続させることで、利益のバランスを図ろうとしています。
建物買取請求権は、特約により排除することができない、賃借人の利益を守るための強力な権利といえます。
なお、具体的には、賃借人が建物買取請求権を行使した時点で、賃貸人との間で建物の売買契約が成立することになります。

建物買取請求権における「時価」とは？

建物買取請求権における「時価」とは、建物が現存するままの状態における価格のことをいいます。建物を取り壊した場合の動産としての価格ではありません。また、敷地の借地権の価格は加算すべきではないが、この建物の存在する場所的環境は参酌すべきとされています（最高裁昭和３５年１２月２０日判決）。

借家人の造作買取請求権とは何ですか？

造作とは、借家人が建物に取り付けたもので、建物をより使いやすくするものをいいます。具体的には、畳、ガラス戸、雨戸、ふすま、障子、電気・ガス・水道の設備、飾戸棚などがあります。エアコンなど取り外しができるものは含まれません。
賃貸人の同意を得て取り付けた造作の場合は、賃借人の契約不履行以外の理由で契約が終了した後、賃借人は賃貸人に対して買取を請求することができます。買取価格は、その造作の客観的な時価ということになります。
但し、造作買取請求権は特約により排除することができます。賃借人側の立場にある方は、契約書を最初によく確認しておくことをお勧めします。

高木光春法律事務所のサービス

高木光春法律事務所では、建物買取請求・造作買取請求更新料に関するトラブルについても対応しています。これらの買取り請求は、当初の契約と併せて、適正な時価を算定して請求する必要があります。建物・造作買取請求でお困りの際は、高木光春法律事務所にご相談ください。