借地権の売買

土地を借りて、その上に住居を構えて住んでいます。この建物をほかの人に譲って、引っ越しをしたいと考えています。自由に譲ることはできますか。

借地上の建物を他人に譲る場合、建物と土地の使用権(借地権)を切り離して譲渡することはできません。そのため、地主に無断で土地の利用者を変更することには問題があります。法律上、無断で賃借権を譲渡したり土地を転貸したりすると、地主である賃貸人は契約を解除できると定められています。

借地権は自由に売却することができるか?

借地人は、賃貸人の承諾を得なければ、借地権を売却したり、賃貸物を転貸することはできないと民法で規定されています。これに違反すると、賃貸人に賃貸借契約を解除される恐れがあります。
これは、借地関係は非常に長期にわたることが通常なので、当事者間の信頼関係が非常に重要な要素になるからです。賃貸人側から見ると、信用できると思って貸した相手が、いつの間にか見ず知らずの資力のなさそうな人物に賃借権を譲られると、借地料の回収等に困る事態に陥る危険もあります。

賃貸人が承諾しないと借地権は譲渡できないのか?

賃貸借契約の際に、自由に賃借権を譲渡できる旨を定めていた場合は、承諾は必要ありません。その場合は、一般的に、契約時に多額の「権利金」が授受されることが多いようです。
また、建物を売却する等、借地権を譲渡したいのに、賃貸人に拒否された場合、借地人の変更が賃貸人の不利にならないのであれば、裁判所に、「地主の承諾に代わる許可」を求めることで、借地権の譲渡をすることが可能です(「借地非訟手続」と言います)。なお、「借地非訟手続」を利用できるのは、「借地」の場合のみであり、「借家」の場合は利用できません。

高木光春法律事務所のサービス

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