借地上に家を構え、生活してきましたが、この度借地契約が満了することになりました。家族も増えたので、これを機会に借地契約を終了させたいと思っています。家はまだ十分使えるので、地主さんに買い取ってもらうことはできるでしょうか。
建物買取請求とは、借地契約が借地人による契約不履行以外の理由で終了した場合に、賃借人が賃貸人に対し建物を買い取ってもらうことをいいます。
造作買取請求とは、賃貸借契約の期間中に、賃借人が建物等の賃借物に取り付けたもの（造作）を、賃貸人に買い取ってもらうことをいいます。
借地契約が終了した場合、賃借人は借地を現状に戻して返還しなければならないのが原則です。しかし、この原則に基づいて土地上の建物を取り壊して返還しなければならないとすると、契約終了と同時にまだ使える建物を取り壊さなければならず、賃借人にとっても社会経済的にも大きな損失となります。他方で、賃貸人が、建物を無料で利用できるとすると、賃貸人に合理的な理由のない利益を受けさせることになります。
そこで、借地借家法では、借地契約に基づいて建物が建築された場合で、借地契約が更新されず終了する場合に、賃借人からの請求により、建物を時価で地主に買い取らせて建物を存続させることで、利益のバランスを図ろうとしています。
建物買取請求権は、特約により排除することができない、賃借人の利益を守るための強力な権利といえます。
なお、具体的には、賃借人が建物買取請求権を行使した時点で、賃貸人との間で建物の売買契約が成立することになります。
建物買取請求権における「時価」とは？
建物買取請求権における「時価」とは、建物が現存するままの状態における価格のことをいいます。建物を取り壊した場合の動産としての価格ではありません。また、敷地の借地権の価格は加算すべきではないが、この建物の存在する場所的環境は参酌すべきとされています（最高裁昭和３５年１２月２０日判決）。
借家人の造作買取請求権とは何ですか？
造作とは、借家人が建物に取り付けたもので、建物をより使いやすくするものをいいます。具体的には、畳、ガラス戸、雨戸、ふすま、障子、電気・ガス・水道の設備、飾戸棚などがあります。エアコンなど取り外しができるものは含まれません。
賃貸人の同意を得て取り付けた造作の場合は、賃借人の契約不履行以外の理由で契約が終了した後、賃借人は賃貸人に対して買取を請求することができます。買取価格は、その造作の客観的な時価ということになります。
但し、造作買取請求権は特約により排除することができます。賃借人側の立場にある方は、契約書を最初によく確認しておくことをお勧めします。
高木光春法律事務所のサービス
高木光春法律事務所では、建物買取請求・造作買取請求更新料に関するトラブルについても対応しています。これらの買取り請求は、当初の契約と併せて、適正な時価を算定して請求する必要があります。建物・造作買取請求でお困りの際は、高木光春法律事務所にご相談ください。
