借地上の建物の建替え・増改築

土地を借りて住居を構え、長年生活してきました。しかし、建物が随分古くなったので、建て替えか、増改築を検討しています。どのような手続きが必要ですか。

自分の建物を建て替えるのは自由なのが原則ですが、地主との契約内容に抵触する場合は一定の制限を受けます。通常、借地契約の場合、契約上、建替え・増改築には賃貸人の承諾を要するということが、契約内容に記されています。その場合、賃貸人の承諾を得るため、交渉を行う必要があります。

地主の承諾は必要か?

借地契約には、「賃借人は、賃貸人の承諾なしに増改築をしてはならない」という条項が定められているのが一般的です。なぜなら、賃貸人側から見ると、賃借人が自由に建替えや増改築を行うと、それだけ賃貸人自身による土地利用が妨げられ、借地権を強固なものとしてしまうからです。
とはいえ、建物は老朽化するものですし、年月の経過により家族構成の変化などから、建物の間取りや仕様を変更しなければならない場合もあり得ます。にもかかわらず、一切、借地上の建物だからと言って、建替えや増改築ができないとすると、賃借人側は大きな不利益を被ることになります。
そこで、賃借人側と賃借人側のバランスを図るために、賃借人側が承諾料の支払いを提示し、賃貸人との間で合意のうえで、建替えや増改築を行うのが通常です。

地主の承諾が得られない場合の対処方法

賃借人が建替えや増改築をしたいのに、賃貸人が拒否する場合、裁判所に、「地主の承諾に代わる許可」を求める、「借地非訟手続」という制度を利用することができます。借地非訟手続の申立ては、増改築を始める前に、増改築の種類や規模、新しい増改築の構造、使用の目的、借地権の対象土地、現存する建物などを添付して行います。
申立がなされると、裁判所は、種々の事情を考慮して、申立が相当と認めるときは、「地主の承諾に代わる許可」を賃借人に与えます。
但し、その際は、承諾料に代わるものとして、賃貸人に対する一定額の金銭の支払いが命じられるのが通常です。

高木光春法律事務所のサービス

高木光春法律事務所では、借地上の建物の増改築でお困りの方のために、賃借人の方の代理人として交渉を行ったり、借地非訟手続の申し立てを行うなど、依頼者の最善になるようなサポートを行っています。借地の賃貸人との交渉が難航している場合などは、ぜひ一度、高木光春法律事務所にご相談ください。