賃借建物の修繕は誰がやるか?

一軒家を借りました。ところが、元からついていたドアが壊れていて鍵を書けることができません。防犯上、すぐに修繕したいのですが、このような場合、誰が修繕するのですか。

建物など不動産の賃貸人には、賃借人が問題なくその不動産を使用するために必要な修理をする義務があると、民法で定められています。そこで、一軒家を借りたけれどドアが壊れて鍵がかけられない等の場合においては、原則として、賃貸人が修繕することになります。賃貸人が修繕をしない場合は、賃借人自身がこれを行い、要した費用を「必要費」ないし「有益費」として請求することも可能です。

賃貸人の修繕義務の内容

不動産の貸主には、借主が支障なく部屋を使用するために必要な修理をする義務があります。この点、民法では、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています(606条1項)。
具体的な修繕のケースとしては、天井から雨漏りがする、ドアに鍵がかからない、給湯器が壊れるなど電気・ガス・水道の設備が使えない等の場合がありあます。
このような場合、原則として、賃借人は賃貸人に修理を請求できますが、賃貸人が応じてくれない場合には、賃借人自らが修理をして、その費用を家主に請求することも可能です。
借りている物件を、使用に適した状態に維持・保存するための費用を「必要費」といいますが、賃貸人はこの必要費をすぐに賃借人に返さなければならないと民法で定められています。なお、借主が支払った費用を家賃から差し引くといった対応をとることも可能です。

但し、全てのケースで修繕をしなければならないわけではありません。破損・故障等により、賃貸借契約の利用ができなかったり、著しく支障が生じる場合にのみ、修繕義務が生じるとされています。従って、水道のパッキングのすべりや障子の張り替えなどの修繕は借家人の側に修繕義務があるとされています。また、賃借人自身が損壊した場合は、賃貸人は修繕する義務はないといえるでしょう。

修繕義務を借家人に負わせる特約の効力

賃貸借契約の中に、「修理費用は借主の負担とする。」という特約が定められている場合には、このような特約も原則として有効とされています。このような場合には、賃借人が修繕費用を負担しなければなりません。
但し、この特約は、通常予想される修繕だけに留まると考えられます。具体的には、地震や水害等で建物を修繕する必要が生じたときは、賃貸人が修繕すべきと考えられています。家賃は通常の金額、またはそれより高額に設定しているのに、大規模な修繕費用を賃借人の負担とする特約が付されている場合等は、そのような契約自体が無効とされる可能性があります。

高木光春法律事務所のサービス

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