住宅ローンはどうなりますか

借金・ローンについて

配偶者の独身時代からの借金は、借りた本人に支払い義務があります。婚姻期間中に一方がした借金は、本人にだけ支払い義務があるものと、夫婦に支払い義務があるものとがあります。結婚してからの借金でも、自分の趣味やギャンブルなどに使うための借金であれば借りた本人に支払い義務があります。しかし明らかに生活費の為にした借金(日常家事債務)であれば、財産分与のときに分け合わなければいけないので、夫婦双方に支払い義務が生じます。ただし連帯保証人になっていなければ、第3者からの返済請求を受けることはありません。ここでいう日常家事債務とは、衣食住の費用・光熱費・家具・医療費・保険費用・子どもの教育費などをいいます。

ローン返済中の不動産の財産分与

婚姻中に取得した居住用不動産は、原則的には不動産の現在の時価から残ローンを差し引いた余剰価値が財産分与の対象となるという考え方をします。

1つ目は、不動産の価値(今、売却したらいくらの値がつくか)が、ローン残額を上回っている場合です。

現在の時価が4000万円であり、ローンの残高は2000万円という場合、財産分与の対象は、時価からローン残額を差し引いた2000万円で、もしその半分を財産分与すると考えると、1000万円ということになります。
分与の方法としては、売却して余剰金を半分ずつ分けるという方法でも良いですし、一方が不動産を全部取得してローン残額を負担し、さらに現金1000万円を他方に支払う、という方法でも良いことになります。
自宅を売却する場合と異なるのは、自宅を売却した場合には実際に手元に入る現金を分ければいいのに対し、自宅を維持する場合は、他からお金を用意しなければならないという点です。不動産を維持するほうに全く他にお金がない、という場合にはその金額を受け取ることが難しくなるので、分割払いをして公正証書を作成するなど、お金を確保する方法を考えなければなりません。
またこの場合、住宅ローンも残り続けることになりますが、不動産を維持するほうがローンを滞納して自宅が競売にかけられたとしても、売り値の方がローンより高くなるので、もう一方に支払いの請求が来る可能性は低いといえます。
この2点が、自宅の価値がローン残額よりも高い場合の処理方法です。

2つ目は、反対にローン残額が不動産の価値を超えており、いわゆるオーバーローン(不動産を売却してもローンが残ってしまう状態)の場合です。

現在の時価が1500万円でローン残高が2000万円だったらどうするか。原則として、財産分与の対象となる資産はないということになります。東京高裁の決定では、離婚に至るときまでにローンを支払い続けていたとしても、その結果として不動産に余剰価値が残っていないのだから、過去に支払ったローンを財産分与の対象として考えることはできないとしています。
上記で述べたように借金については、財産分与の対象とならず各自がそのまま責任を負うということになります。よってローンを組んだ名義人や保証人は、そのまま責任を負うということです。この場合、離婚したから半分にしてほしいとか、保証人から外してほしいということも原則的にはできません。離婚後はどちらが支払っていくかを協議したり、支払えないため破産などの方法で解決するかを検討することになります。
不動産を維持する場合も、不動産は価値がないことになりますので、財産分与の対象とはなりません。そのため、夫婦間での金銭のやり取りはなく、ローンや保証人もそのまま、ということになります。
この場合、不動産を維持する側は自分が住む住宅のローンを払うのに対し、もう一方にはメリットがないまま、ローンの支払義務が残るというのは不公平な感じがします。そこでこの場合、保証人から抜ける方法をとるのが通常です。